Haus kaufen auf den Philippinen als Deutscher – so geht’s

Ein Traumhaus am Strand auf einer kleinen Insel im Pazifik? Die Philippinen machen’s möglich. Mit über 7.000 Inseln sind die Philippinen seit Jahrzehnten ein beliebtes Reiseziel für deutsche Touristen.

Wer einmal auf den Philippinen war, kommt immer wieder. Daher entscheiden sich viele Deutsche, längerfristig auf den Philippinen zu leben. Wenn es dir ähnlich geht, hast du sicher schon mal überlegt, wie es wäre, auf den Philippinen ein Haus zu kaufen.

Doch geht das überhaupt? In diesem Artikel erklärt dir Wise die Einzelheiten zum Hauskauf auf den Philippinen als Deutscher.

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Wie sieht der Immobilienmarkt auf den Philippinen aus?

Im letzten Jahrzehnt haben die Philippinen einen regelrechten Immobilien-Boom erfahren. Mitte 2020 stiegen die Preise auf ein Rekordhoch, doch im Jahr 2021 ist die Immobilienblase im Inselstaat bereits geplatzt – die Preise für Häuser und Wohnungen fielen wie schon lange nicht mehr.

2022 konnten sich die Preise allerdings wieder stabilisieren und auch für 2023 sind die Prognosen gut. Da immer mehr Menschen auf die Philippinen auswandern möchten, steigt natürlich auch der Bedarf an Häusern und Wohnungen stetig.

Ein Faktor, der das Wachstum am Immobilienmarkt jedoch dämpfen könnte, ist die Inflation, die auch vor den Philippinen keinen Halt macht. Die Inflation hat natürlich starke Auswirkungen auf die Kaufkraft – das macht es für Einheimische schwerer, sich Immobilien vor Ort leisten zu können. Auch die steigenden Zinsen könnten dafür verantwortlich sein, dass die Preise für Häuser auf den Philippinen nicht zu rasant steigen.

Doch wie ist das Verhältnis von Wohnungen zu Häusern oder Villen auf den Philippinen? Ähnlich wie in Deutschland leben die meisten Menschen in den Großstädten wie Manila in Wohnungen. In ländlichen Gegenden ist es allerdings üblich, in Häusern oder Villen zu leben. Bevor du anfängst, von deinem Traumhaus auf den Philippinen zu träumen, sollten wir allerdings zuerst die Frage klären, ob AusländerInnen überhaupt ein Haus auf den Philippinen kaufen können.

Kann man als Deutscher ein Haus auf den Philippinen kaufen?

Anders als zum Beispiel in den USA, gibt es für AusländerInnen auf den Philippinen einige Einschränkungen beim Hauskauf. Deutschen und anderen AusländerInnen ist es untersagt, Grund zu besitzen. Du kannst dir zwar ein Haus auf den Philippinen kaufen und somit auch als legaler Besitzer oder Besitzerin gelten, der Grund, auf dem das Gebäude steht, wird aber nicht dein Eigen sein.

Das klingt erstmal verwirrend, ist aber nicht so kompliziert, wie es sich anhört. In der Regel kaufst du sozusagen nur das Haus und pachtest das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum. Nicht unüblich sind auch Fälle, in denen du sowohl das Haus als auch das Grundstück pachtest, sozusagen als Komplettpaket.

Die rechtliche Grundlage dafür ist der sogenannte Investors’ Lease Act.¹ Dieser bestimmt, dass du als AusländerIn einen Pachtvertrag mit einem philippinischen Landbesitzer für einen maximalen Zeitraum von 50 Jahren abschließen kannst. Dieser Pachtvertrag darf rechtlich einmal um weitere 25 Jahre verlängert werden – vertraglich kannst du also bis zu 75 Jahre lang auf dem Grundstück wohnen.

Wie viel kostet ein Haus auf den Philippinen?

Es wird für dich wenig überraschend sein, dass Immobilien auf den Philippinen günstiger sind als in Deutschland. Wie viel günstiger der Hauskauf auf den Philippinen tatsächlich ist, könnte dich allerdings vom Hocker hauen: Außerhalb des Stadtzentrums ist der Quadratmeterpreis auf den Philippinen bis zu 75% niedriger als hierzulande.

Sehen wir uns hier kurz die Mietpreise im Vergleich zu den Kaufpreisen auf den Philippinen an – beachte jedoch, dass es sich dabei nur um Durchschnittspreise handelt:²

Mietpreise	Deutschland	Philippinen	Differenz
2-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	847.55 EUR (49,543.49 PHP)	316.16 EUR (18,481.23 PHP)	-62.7 %
2-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	629.87 EUR (36,819.08 PHP)	179.21 EUR (10,475.58 PHP)	-71.5 %
4-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	1,567.63 EUR (91,636.01 PHP)	731.22 EUR (42,743.47 PHP)	-53.4 %
4-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	1,180.72 EUR (69,019.09 PHP)	387.65 EUR (22,660.20 PHP)	-67.2 %
Preise pro Quadratmeter	Deutschland	Philippinen	Differenz
Stadtzentrum	6,710.23 EUR (392,247.31 PHP)	2,239.51 EUR (130,910.76 PHP)	-66.6 %
Außerhalb des Stadtzentrums	4,822.14 EUR (281,879.00 PHP)	1,187.31 EUR (69,404.15 PHP)	-75.4 %

Wie viel dein Traumhaus im Endeffekt kostet, kommt natürlich vor allem auf die Lage an und wie beliebt die Region bei Investoren, Touristen und Co. ist. Auch die Größe und Qualität des Hauses hat Auswirkungen auf den Preis. Ob du in einer kleinen Hütte am Strand wohnen möchtest oder lieber in eine hochwertige Villa mit Infinity Pool investieren willst – preislich ist das selbstverständlich ein Unterschied wie Tag und Nacht.

Aus diesem Grund können wir hier natürlich nur Durchschnittspreise in den beliebtesten Regionen der Philippinen nennen. Einen kleinen Überblick sollte dir diese Übersicht dennoch geben:³

Stadt	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (Stadtzentrum)	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (außerhalb des Stadtzentrums)
Cebu	3.400 EUR	641 EUR
Davao	2.395 EUR	1.667 EUR
Manila	4.301 EUR	2.647 EUR
Makati	3.946 EUR	2.052 EUR
Quenzon	1.553 EUR	613 EUR
El Nido	2.729 EUR	2.429 EUR

Was kostet es, ein Haus auf den Philippinen zu bauen?

In Deutschland ist der Hausbau eine beliebte Alternative zum Kauf eines Hauses. Doch ist das auch in den Philippinen so? Und wenn ja: wie viel kostet es, auf den Philippinen eine Villa zu bauen?

Einheimische tendieren oft dazu, ein Haus zu bauen statt zu kaufen – gerade, wenn man Freunde hat, die sachkundig sind und beim Bau helfen, ist das eine besonders günstige Variante, wenn man bereits Grundbesitzer ist.

Wie bereits erwähnt, darfst du als AusländerIn jedoch kein Land auf den Philippinen besitzen. Das macht den Hausbau natürlich deutlich komplizierter – und auch die Sprachbarriere hilft nicht. Außerdem solltest du bedenken, dass die Bauqualität oft nicht vergleichbar ist mit der Qualität und Langlebigkeit, die wir aus Deutschland gewohnt sind.

Wenn du es dir dennoch in den Kopf gesetzt hast, selbst ein Haus auf den Philippinen zu bauen oder bauen zu lassen, variiert der Preis dafür natürlich je nach deinen Vorstellungen für dein Traumhaus. Zwischen 25.000 EUR für ein einfaches Häuschen bis zu 100.000 EUR für eine Luxusvilla ist alles möglich.

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Wie finde ich ein Haus auf den Philippinen?

Wie du nun weißt, ist es für Deutsche nicht gerade unkompliziert, ein Haus auf den Philippinen zu kaufen. Die vielen rechtlichen Eigenheiten solltest du aber natürlich auf jeden Fall beachten, wenn du in die Philippinen auswandern möchtest. Nicht selten sind ausländische Interessenten beim Hauskauf auf den Philippinen schon über den Tisch gezogen worden.

Damit dir nicht dasselbe passiert, solltest du dir für die Suche einen Immobilienmakler suchen, dem du vertrauen kannst. Ein seriöser Makler kümmert sich nämlich nicht nur um die Suche und die Vermittlung eines Hauses auf den Philippinen, sondern hilft dir auch, den Bürokratie-Dschungel rund um den Hauskauf zu navigieren.

Um dir schon mal ein besseres Bild über die Preise und das Angebot vor Ort machen zu können, kannst du dich natürlich auch auf Immobilienportalen umsehen. Diese Websites könnten dir bei deiner Suche weiterhelfen:

• Lamudi
• Dot Property
• Property 24
• My Property

Eine Insel auf den Philippinen kaufen

Du träumst davon, eine ganze Insel in den Philippinen zu kaufen? Diesen Traum musst du leider hinter dir lassen. Denn wie bereits erwähnt, darfst du als AusländerIn kein Land – und somit auch keine Insel – besitzen.

Gebühren beim Hauskauf auf den Philippinen

Leider ist der ausgeschriebene Preis nicht die einzige Ausgabe, die du beachten musst, wenn du ein Haus auf den Philippinen kaufen willst. Denn außerdem kommen noch verschiedene Abgaben und Steuern beim Hauskauf hinzu:⁴

• Kapitalertragssteuer: 6% des Verkaufspreises
• Dokumentenstempelsteuer: 1,5% des Verkaufspreises, Zonenwerts oder Marktwerts (je nachdem, welcher Wert der höchste ist)
• Übertragungssteuer: 0,5 % bis 0,75 % des Verkaufspreises (abhängig von der Region)
• Gebühr für die Eigentumsregistrierung: ca. 0,25 % des Verkaufspreises
• Gebühren für den Umtausch von EUR zu PHP – dazu später mehr

Immobilienfinanzierung auf den Philippinen

Wenn du ein Haus auf den Philippinen kaufen willst, benötigst

du vielleicht eine Finanzierung, um die Kosten decken zu können. Das Problem ist jedoch, dass deutsche Banken im Normalfall keine Auslandsimmobilien finanzieren.

Obwohl es spezialisierte Kreditinstitute gibt, die Immobiliendarlehen fürs Ausland anbieten, sind die Zinsen und Bedingungen meist unfair und viel zu hoch. Bessere Chancen hast du daher vielleicht bei einer Bank auf den Philippinen. Prinzipiell gilt natürlich: Je höher dein Eigenanteil, desto besser sind auch die Konditionen deines Darlehens.

Ablauf des Hauskaufes auf den Philippinen

1. Engagiere einen Makler und finde dein Traumhaus
2. Suche nach Alternativen für die Finanzierung bei einer deutschen Bank, zum Beispiel vor Ort auf den Philippinen
3. Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, verhandle mit dem Verkäufer den Verkaufspreis und lasse mit Hilfe eines Anwalts den Kaufvertrag (Deed of Absolute Sale, DOAS) erstellen und notariell beurkunden
4. Besorge die Grundsteuererklärung vom Bureau of Internal Revenue (BIR) und reiche sie bei der zuständigen Steuerbehörde ein
5. Bezahle die Grundsteuer bei der Stadtverwaltung
6. Bezahle die Grunderwerbsteuer – diese wird von einem Sachverständigen festgelegt
7. Der Verkäufer zahlt die Kapitalertragssteuer und die Dokumentenstempelsteuer
8. Der alte Eigentumstitel wird im Grundbuchamt (RD) durch den neuen ersetzt.
9. Fertig! Du bist nun EigentümerIn deines neuen Hauses auf den Philippinen!

Günstig Euro in Philippinische Peso tauschen

Wenn du ein Haus auf den Philippinen kaufen möchtest, musst du natürlich den Kaufpreis oder eine Anzahlung in der lokalen Währung PHP bezahlen. Was viele dabei vergessen, ist, dass deutsche Banken für die Auslandsüberweisung horrende Gebühren verlangen. Dabei musst du nicht nur mit überteuerten Überweisungsgebühren rechnen, sondern auch mit unfairen Aufschlägen auf den offiziellen Wechselkurs. Das treibt die Kosten für den Umtausch zwischen EUR und PHP unnötig in die Höhe.

Die gute Nachricht ist, dass das nicht sein muss, denn es gibt günstigere Alternativen wie Wise. Wise hat sich darauf spezialisiert, Menschen auf der ganzen Welt günstige, faire und sichere Überweisungen ins Ausland zu ermöglichen. Seither senden jährlich Millionen von Menschen Geld mit Wise.

Im Gegensatz zu herkömmlichen Banken verwendet Wise zur Währungsumrechnung ausschließlich den echten Wechselkurs – ohne Aufschläge oder versteckte Kosten. Wie viel du für deine Überweisung in die Philippinen mit Wise bezahlst, siehst du immer transparent im praktischen Überweisungsrechner.

Fazit

Wenn du auf die Philippinen auswandern möchtest, musst du unbedingt bedenken, dass du zwar ein Haus kaufen kannst, nicht aber den Grund besitzen darfst. Aus diesem Grund musst du beim Hauskauf einen Pachtvertrag abschließen, der eine maximale Dauer von insgesamt 75 Jahren haben darf.

Als günstige Alternative, Euro in Philippinische Peso zu überweisen, bietet sich Wise an.

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Quellen: (zuletzt aberufen: 02.03.2023)

¹ Investor’s Lease Act, Philippine Board of Investors, Februar 2023

² Preisvergleich zwischen den Philippinen und Deutschland, Numbeo, Februar 2023

³ Immobilienpreise auf den Philippinen nach Stadt, Numbeo, Februar 2023

⁴ Informationen zu Steuern, Republic of Philippines, Februar 2023